华润娱乐-官网这一篇是想跟大家探讨下我对于学区房后续走势的理解，下沙的发展前景以及二手房买卖需要注意的几个问题，大概目录如下：

　　5.买二手房需要提前关注的问题：户型的选择；中介的选择和中介费用；贷款；二手房税费

　　国家打压学区房本质上就是房住不炒，而不是打压学区本身。很多人容易在媒体各种信息轰炸下失去事物的判别能力。房住不炒的出台，原因很多，本质上就是为了实现国家资源分配整体效益最大化（削弱房子的金融属性，加强居住属性，防止囤积居奇）。那为什么要打压学区房呢？因为涨得太快了，太猛了，学区溢价超出了正常范围，甚至被用来作为赚钱炒房的工具了。这个时候，国家只能抓住最“猖狂”的学区房来打压了，并辅以其它控制房产价格过度上涨的措施。

　　1）出生率下降，以后孩子数量越来越少了，学区房还会供不应求吗？（这个问题我引用香帅中国财富报告（2021-2022）》第14讲，首发于2021年12月3日，同年12月13日发表于“香帅的金融江湖”，进行回答）

　　深圳的学区溢价是最为厉害的。为什么？因为深圳人口持续流入，人口还处于快速增长期。7普数据显示，深圳人口1756万，6普的时候这个数字是1036万。很明显，学校建设，公办学位的额度，都是滞后于这样的人口增速的。

　　而学校建设又是个非常复杂的事情，比如说找块合适的地就难于上青天。小学和初中一般得建在交通发达的核心区，但是这种地方地本来就又少又贵，即使有块地，土地征转，拆迁赔偿的过程都极其冗长艰难。

　　另外，学校教学楼的消防、安全等各种要求都比一般楼房要高得多，也会导致学校建设过程要比我们想象中困难，缓慢得多。实际上，所有人口流入的大城市都面临着和深圳类似的问题，只是深圳的问题更加突出，更引人注目而已。

　　那有同学问，北京呢？北京不是常住人口还在减少吗[1]？官方数据显示，北京常住人口确实在减少，但中小学入学人数却在逐年增长。北京市教委官网数据显示，2016年-2020年，北京中小学入学人数逐年递增。2019-2021年，增速为3-5%。像西城区小学在校生平均每年增加超过6000人，海淀区2019年小学学位缺口达6000余个，2020和2021年缺口则进一步扩大。

　　所以，中国大城市教育资源的供给增长其实是跟不上人口增速的，优质供给更稀缺，这是学区房溢价更高的根源。

　　所以说到底，虽然中国的总人口出生率在下降，但是中国进入后城市化阶段（城市群和都市圈建设年代），小城市的人口在流出，而大城市则有源源不断的年轻人口涌入，大城市的出生人口总数还是在不断上涨的，且人口上涨的速度和学校资源的兴建速度之间的缺口还在继续拉大。

　　2）现在杭州实行分配生政策，全市各区域各中学的学生都有机会上好高中，那好中学里面争取分配生的可能性不是更低吗？会不会强小+中等初中的搭配会更好啊？

　　对于这个问题的回答，我引用一土教育以及“奴隶社会”创始人李一诺的回答：家长需要“终点思维”。人生只要一次，无法重来，孩子也只有一次机会经历自己的7岁、8岁，或者12-3岁。这个时候要问下自己，你希望孩子过上什么样的人生。于我自身而言，我希望孩子到了三十而立之年，能够心态平和喜悦，且能以一技之长自食其力，足矣。所以我更看重的是孩子在成长过程中各种能力的积累，而不会用某个阶段的进阶去固化他的思维。况且，就算进入高中，还有千军万马过独木桥的高考。所以培养好各项能力，铸造良好的心态和健康的身体是我育儿的基础，至于是哪一种组合方式更好，需要视各位孩子的个性和各位家长的初心而定。

　　回答这个问题之前，我问各位一个问题：为什么共同富裕的示范区要落在浙江？这个问题可能大家比较容易找到答案：“共同富裕示范区”，首要条件是蛋糕做得足够大。如果蛋糕还没做大，就急着去分蛋糕，那么，有可能挫伤做大蛋糕者的积极性，最终获得的不是“共同富裕”，而是“共同贫困”。

　　同样的道理，多片划校本质上就是教育水平上的“共同富裕”。请问，杭州的公立教育水平目前已经能实现“共同富裕”了吗？为什么上海可以摇号上学，北京可以多片划校？归根结底是­杭州一直以来公办教育不是强项，在公民同招政策以前，杭州的民办初中能撑起优质初中的大半边天。即使在公民同招的当下，也只有巴掌大的西湖区公办资源会相对充足一些，试问这种情况下如何实施多片划校？

　　学区房在这一轮的价值回归，我个人觉得基本完成（这个有待未来的时间检验）。至于未来走势，可以参照目前发达国家（英美法等国）的学区发展趋势，大家会发现学区房溢价全球都存在，中国并不特殊。但是目前中国的学区溢价相较于英美法等老牌发达国家的确会更高一些，我个人还是归结为供需关系：中国优质中小学教育对比发达国家更为稀缺，而且我们还在城市化阶段，即大量的小城市青年进入大城市，优质教育资源的稀缺性还会进一步拉大。供需严重失衡下，学区溢价相较于国外较高，也是市场的正常反馈。

　　说到底，任何国家的父母都希望给孩子更好的教育，而我们中国人更是把“好好学习，天天向上”刻印在骨子里。我们这一代（80-90后），本身就是高等教育的受益者，而大城市聚集着大量的高级知识分子，都希望孩子能享受优质的教育资源，所以总结就是：需求很旺盛，但是优质教育资源仍旧很稀缺，只要供需失衡，溢价就会继续存在，只不过需要确定排除炒作因素溢价多高才是合理的问题。这个交由市场和政府监管去博弈。

　　这个问题可以参考我上面有关杭州会不会实行多校区划片这个问题的个人思考。当然关于这个问题本身，我再多问两个问题：

　　1）下沙的优秀公办资源目前有比西湖区还更丰富吗？（如果回答是否定，那就算要在杭州做试点，也轮不到下沙。）

　　2）下沙为什么2021年6月在《2021年杭州市钱塘区小学招生工作方案》推出以下条款：

　　在符合“住、户一致”（即适龄儿童户籍与法定监护人户籍一致、适龄儿童户籍地址与法定监护人的房产证地址一致）的前提下，当适龄户籍儿童超过学校招生计划数时，公办小学6学年内（九年一贯制学校9学年内）同一套住宅只安排一户家庭的适龄户籍儿童入学？却没有使出绝招：大学区制度，教师轮岗？（政府做工作也是要考核绩效的，在资源有限的情况下，你说是搞平均主义大锅饭容易出成绩，还是先集结有限资源培养出一个优等生，然后把总结经验去复制推广容易出成绩呢？况且目前下沙唯一的优等生在整个市区范围也就是中上而已。）

　　今年陆续学习了北大徐远教授的书和课程：《城里的房子》、《从工业化到城市化》、徐远的房产财富42讲、智谷趋势的《中国城市大洗牌》等。徐远教授在“徐远的房产财富42讲”的第16讲有谈到稀缺性原则：

　　这时候，你要记住稀缺原则，因为房子的价值，在于附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、办事机构等等。这些资源，给你带来各种便利，因此房子才值钱。没有这些稀缺资源，房子就是一堆砖头，并不值钱。

　　所以我们可以概括性的说，买房子就是买资源（当然房产本身具备资产价值，但是说到底房子资产价值的高低还是由房子所附带的资源所决定的）。那怎么判断资源价值的高低呢？我个人总结如下：

　　1）看资源的稀缺度：市中心的公园/绿地，比如纽约的中央公园，杭州的西湖，风光无限，人人都想住在附近。居住在离西湖步行可达的小区，饭后可以沿湖散步，周末沿湖骑行，生活品质就会高很多，房产价值也会高不少。而对于需要驱车前往却住在其他区域的人来说价值则会低很多（开车出门、寻找停车位，路上还得折腾个把小时）。资源的稀缺度要看供需关系，人人都想要，那必然供需关系紧张，资源的稀缺度就高。

　　2）看资源的使用频率：城市里有很多不同种类的资源，但是有些资源是天天要用的，比如学龄儿童需要使用的学校资源，甲级写字楼办公就业资源，乘坐地铁出行的轨道交通，而有些资源则是偶尔才会使用，比如医院（除非得了慢性病）、大剧院、大型商场（特别是在网购盛行的年代）。

　　之前看过公众号米宅的一篇文章，通过上海的发展轨迹预测所有二线年后的发展，其中提到高收入型产业（高端产业集聚）和学区是推动房价上涨的第一波助力。在工业化向城市化发展的当下，有些资源易得（比如医院等民生工程），有些资源的竞争则非常激烈（比如每个城市的高端产业（意味着周围居住人群的高购买力），或者需要长时间沉淀的教育资源（教育成果需要时间检验），或者各个板块都在抢的地铁资源（造价昂贵））。所以大家在考虑资源的时候，除了了解资源的稀缺性和使用频率，还需要考虑该资源引入的难度、建设的周期以及是否存在可替代选择（比如，地铁在一定程度上就使得获取远方的资源，比如商场，剧院变得更为便利。所以地铁能在一定程度上代替某些城市资源）。

　　实话实说，第二个问题目前基本是明牌了，比较容易回答，而第一个问题，我估计连钱塘区政府也在摸索发展阶段，我只能抛砖引玉，漫谈一下所看所想。

　　那我还是从简单的开始，先来谈一谈下沙的重点发展区域。要说重点发展区域，无非是从两个方面：

　　目前从落地来说，金沙湖是当仁不让的下沙头牌，无论是商业（两座天街、希尔顿酒店、洲际酒店和新建的大型商业办公体）还是公共配套（下沙市民中心、歌剧院、金沙湖、邵逸夫医院）都是下沙最高标准，整个配置在整个杭州市也可以排得上位。下沙目前还在陆续落地大型标杆项目（投入成本较大），且还有较大土地待成块开发（开发成本较低，开发速度较快）的区域只有东部湾。近年来，东部湾总部基地、沿江湿地东/西公园、亚运轮滑馆，东部湾体育公园、总工会文化活动用房，以及2020年新拍的两块商业地块，都预示着东部湾未来的强预期。

　　前面说了很多资源的类型，但是如何确定各个板块的未来资源呢？对于大部分老百姓而言，就是要学会关注政府规划。已经落地的规划，大家都可以看到；而对于尚未落地的项目，则需要多去了解政府已经公开的信息。

　　Ø2021年6月杭州钱塘新区管理委员会的《杭州钱塘新区下沙片区景观环境风貌提升规划》提到了两核多点（金沙湖与东部湾）

　　Ø杭州市规划和自然资源局于2021年12月6日《杭州市钱塘区开发区西单元（JS11）控制性详细规划（2021年修编）》

　　东部湾紧邻的西北方向（下沙西南）腾笼换鸟，出现多块宅地。地块有机更新后，为下沙沿江南配备相应的公共服务和商业服务设施，为东部湾的发展迎来新的契机。

　　Ø钱塘区官微：钱塘发布2021年12月22日文章：《钱塘区全面启动城乡风貌整治提升》，其中提到了：

　　区住建局计划先行打造一批样板区，以点带面形成带动引领作用，目前先期将全力创建“3+4+1”的样板区格局，预计将在2025年前全面建成。

　　4个特色产业区：医药港特色产业风貌样板区，下沙产学研高地特色产业风貌样板区，大创小镇特色产业风貌样板区，钱塘芯谷特色产业风貌样板区。

　　不仅明示了金沙湖和东部湾的核心地位，而且还给出了建设期限：2025年。由于金沙湖其实基本开发完毕，只是锦上添花的工程，截至2025的钱塘区必然是东沙湖和东部湾片区大展拳脚的发展之际。

　　Ø 钱塘区官微：钱塘发布2021年12月31日文章《一带双城怎么建？钱塘区国土空间规划详细解读来啦！》

　　一带双城：塑造魅力钱塘江生态海岸带，打造下沙都市型城区和江东田园型城区，高标准建设“杭州门户、新区标志”的东部湾新城、江海之城。

　　Ø除了规划，我们还可以关注一些重要的会议。比如2021年12月27日上午，区委传达省委经济工作会议精神（也就是省市区对于当地发展意志一致且需要落实贯彻的内容），我们看到对于接下来发展项目的表述如下：

　　要增强“高能级战略平台”的责任意识，聚焦五大主导产业，精准招引一批全局性、战略性、带动性强的“大好高”项目，做大做强万亩千亿新产业平台，结合东部湾新城、江海新城、生态海岸带建设，全力以赴扩大有效投资，在大项目、大产业、大投资上扛起担当，为省市大局多做贡献。

　　Ø当然我们不能只看本区的规划，还可以参考全市的规划，确认落实的可能性。比如《杭州市生态海岸带建设方案》，发表于浙江日报《钱塘江两岸如何建设？2025年将形成三幅大美画卷》

　　可以看到下沙的金沙湖和东部湾赫然在列，而东部湾跟钱塘对岸的萧山科技城也是隔江相望。

　　接下来我们谈一谈下沙的发展前景。由于这个话题过大，且对于我个人而言难度过大，我仅将自己之前了解的一些观点分享给各位：

　　1）东整、西优，南启，北建，中塑，这个是杭州在进行行政区调整时指出的大方针，其中东整和西优是两大产业分布主线。在这个定位之上，下沙和原本属于萧山的大江东整合为钱塘区，上城区与江干区合并为上城区，临平和余杭分离，独立成区。今年的杭州行政区调整，从某种意义上说就是东部行政区的调整。那为什么要设立钱塘区呢？我引用知乎上某位人士的回答，大家可以知其一二：

　　钱塘新区的设立要和杭州最新的落户政策放在一起看，这是一套组合拳，钱塘新区的目的是什么，搞制造业，搞工业，搞实体经济，这点官方已经明确了，而制造业需要的是产业工人，这就是为什么杭州的落户门槛会放低到专科，一方面是加入全国轰轰烈烈的抢人大战，一方面也是为钱塘新区导入人口。

　　从地理位置上看，杭州必然选择江东搞制造业，西边是山，会制约制造业的扩张，而且西边现在已经是杭州的科创主战场，制造业不可能放在西边；其次，对杭州来说，江东是杭州发展制造业的最佳战场，毕竟你制造了货物，总要运出去，对于货物最主要的两大运输方式，一个是空运，一个是海运，空运自不用说，有长三角第二大货运机场的萧山机场坐镇，而海运，从地图上就显而易见，江东离宁波更近，制造业对距离成本也很敏感，而浙江已经要在杭甬新建一条“超级高速公路”，有兴趣可自行搜索。

　　看到了吧，在经济前十强城市里，杭州的二产垫底，把北京这个特殊城市除开，杭州的二产距离武汉都有一定差距，只有苏州的1/2，这就是为什么杭州需要下功夫再造一个杭州工业，为什么杭州被诟病，杭州的经济规模偏小，原因就在这里，在二产上，杭州就被苏州拉开了4000亿的差距，而制造业的发达会带动生产性服务业的发展，会导入大量的就业人口。总体来说，钱塘新区作为主打制造业的新区，地理位置是极佳的，自身有空港加成，2017年杭州临空经济示范区获批，位于萧山东部，总面积约142.7平方公里；海港方面，新区位于杭州湾的顶点，往东方向，杭州湾上下有两大世界级港口，且距离都不远，对于钱塘新区来说，就是一门心思的发展制造业，虽然很难追赶图中的前五个制造业大市，但怎么说都该看齐后面的广州成都武汉。再谈谈杭州制造业的方向，虽然很多观点都认为，作为上海工厂的苏州，是肯定没办法跟杭州比上限的，这是废话，但起码在制造业，在工业上，苏州还是远远走在杭州前面的，甚至，杭州也应该放低姿态，多去上海招商引资。

　　上图是2018年几个城市的R&D经费支出，R&D经费指全社会研究与试验发展经费。研究与试验发展（R&D）经费支出指统计年度内全社会实际用于基础研究、应用研究和试验发展的经费支出。总是被戏称作为配套上海的大工厂苏州，大幅领先武汉杭州，更是远远甩开了南京成都一档，说明什么，上海很牛逼，所以要胜任上海的产业链伙伴，自身也要有水平，就如同要成为苹果的供应链厂商，没点真功夫，也配当苹果的供应商？所以实事求是的说，工业制造业方面，杭州的确可以学学苏州，适当的承接上海的产业配套和溢出，先做大规模，再追求更高利润的部分，苏州的例子说明，工业制造业并不是很简单的生产而已，一样要大量的研发投入。关于钱塘新区申请国家级新区的可能性，只能说谨慎乐观，很多人不知道，浙江此前已经有过一次尝试，浙江曾支持宁波梅山新区申请国家级新区，可自行搜索新闻，但没有成功，一方面，浙江已经有国家级舟山群岛新区，中央的确可以用一省一区的理由挡下来，另一方面，浙江重心不在宁波，明面上支持，但具体落实到实质，有没有实际行动支持宁波，也另当别论，但对省会的扶持，那肯定是有保证的。

　　上图是至今为止的19个国家级新区，看一眼主题城市，发现了规律了吧，就两个地方是在地级市，其他都是直辖市以及省会和计单城市，参考最后那个，放保定是河北省ZF的决定吗？对吧，所以，舟山也一样，都是中央的意志，当然舟山的重磅程度不能跟千年大计比，但重要性也不可小觑，舟山是国家打造全球范围内石油及大宗商品定价权的战略要地，所以在12个已经批复的自贸区里，浙江自贸区也全部放在了舟山（其他省市的自贸区，要么是直辖市，要么是分布在省会和计单，顶多再带一个地级市），唯独浙江，国家级新区和自贸区全部在舟山，所以明眼人都看的出来，两次大政策放在一个因为客观因素至今还没通铁路的海岛型地级市，这会是出自浙江省ZF的手笔吗？所以这反而给钱塘新区申请带来了可能性，舟山是中央的意志，浙江当然要鼎力配合，宁波梅山新区的申请失败，可能是浙江对宁波的支持力度不够，但杭州不一样，省会，又是LXZD，而且乘着这次大大的长三角一体化的风口，那么浙江再向中央申请一个基于浙江省自身考量的国家级新区，概率就比此前的大了，当然难度依然大，毕竟还有好多地方还没有，打破一省一区的惯例，的确很难让至今还没国家级新区的省市服气。

　　不过话说回来，就算申请不上国家级新区，倘若能借此次申请新区的动力为钱塘区招商引资，拉动产业发展，并借着下沙和大江东整合之际，完成自身的产业更新和完善民生工程：下沙腾笼换鸟，完成都市路线转型（走科创和企业总部路线）并做大做强；大江东则利用下沙国家级开发区多年的招商引资经验和广袤的土地资源，并借助优越的交通条件（海陆空）走智能制造，那也能实现自身的极大发展。

　　2）下沙正在有机更新中。我截取的上述规划基本就是在钱塘区设立以后（除了钱塘科学城，是在钱塘区设立前几个月出台的，但是对于政府来说，那时候要设立钱塘区基本是板上钉钉的事情了），从规划出具之频繁（我以上只是截取现代都市区相关规划，有关具体产业板块比如医药港小镇，大创小镇都没有具体截取）、落地之快，可以看到目前整个下沙几乎是全域更新。借用公众号维维说房的一句话：下沙始终是拥江发展的必要一环，它的未来是要和钱江新城二期连成一条线，也要和对岸的萧山科技城两岸同辉。

　　参考公众号维维说房文章：「扒下旧衣，换上新装」，下沙启动全域发展丨维维说房

　　一些嗅觉灵敏的公众号也看到了下沙的潜力：《萧山科技城突然冒出了一个强劲的竞争对手》 程立（公众号地产小王子）

　　2021年12月24日杭州日报文章：《给老街巷注入新活力，钱塘区高标准建设“杭州门户”“新区标志”！》

　　5.买二手房需要提前关注的问题：户型的选择；中介的选择和中介费用；贷款；二手房税费

　　大家买房都会关注房子的地段、房龄、装修等信息，其实户型也很重要。这里我分两部分来说：

　　这两年的杭州，一来建筑面积计算方式的改变，开发商不可能像前几年前一样有送阳台、送书房的偷面积操作；二来因为限购，一二手之间倒挂红利明显，推动本地人、外地人疯狂入市，反正房子也不愁卖，不需要对户型和功能做创新研究，大户型也能顺利脱手，何必费劲吧啦研究功能齐全的小户型呢；此外，这两年因为限价，房企利润摊薄，在装修中厨卫的单方成本肯定是最高的。小户型也要至少一厨一卫，所以从成本角度考虑，房企也没有做小户型的动力。况且，房子分销也是一笔费用，而50-89平的小户型也是一户，180平的大户型也是一户，在8.5新政前的杭州，反正不缺客户，不缺资金，当然还是做大户型快速回笼资金更划算。正是在这样的背景下，各大房企都开始做起步130或者180平的大户型，而各个公众号也开始帮腔宣传：改善才有未来，刚需没有未来。但是事实果真如此吗？只关注当下，是看不到未来趋势的，但是我们可以借助于其它发达国家走过的路，看到中国的未来，我这里引用徐远教授的房地产课程第10讲内容：

　　第一层，老人寿命延长，那就需要一个住的地方，这就增加了住房需求。而且，老人的看病需求大，不能住在山里，不能住在很偏的地方，而是要住在有不错医院的地方，这就是大中城市。从这个角度看，老龄化是增加了住房需求的。我国的老龄化才刚刚开始，现在很多六七十岁的老人，都要活到百岁以上，这是个很大的需求。

　　第二层，现在的家庭规模在变小，也是增加住房需求的。以前是四世同堂，三世同堂，现在是三口之家，甚至两口之家。每个家庭一套房，这样给定人口，家庭户数增多，对房子的需求也变大。根据统计局的数据，1990年的时候，平均每个城镇家庭是4（3.97）口人，到2017年，下降到3（3.03口人），下降了四分之一。这样一来，给定人口数量，户数增加了三分之一，对房子的需求也就增加了三分之一。这是全国的数字，大城市的数字还更加恐怖，大城市的家庭人数还要小一些，北京、上海、天津、重庆这四个直辖市，分别只有2,6,2.5,2.7,2.8，城市越大，家庭人口数就越小，住房的需求就越大。这里面当然有很大一部分是老两口住的，但是现在人均寿命很长，每年都在增长，想腾出房子来，是要很久很久的。所以，老龄化不一定是减少住房需求，很可能是增加住房需求。

　　我们看：一来老龄人口增加，且寿命延长（可能过百岁），老龄人对于位置的要求是高于面积的（老两口很可能一室就可以了，当然二室会更加方便）；二来，年轻人晚婚晚育，甚至不婚不育，家庭结构也在缩小，大城市户均人口不到3意味着有不少是2人一户，甚至1人一户。所以小户型在未来继续会有很大的市场，尤其当房价在未来逐步攀高，逼近现在北上广深，刚需所需要付出的成本会越来越高，小户型对于大多数而言是落户大城市的唯一选择（正如现在的北上广深）。

　　当然，我相信很多人会说，1房2房对于有孩家庭没法住呀，双职工需要老人带娃，老人住哪里呢？当下确实如此，而不久的未来却未见得还会依旧如此。我们现在有父母带娃，那是因为80后90后是城市化阶段的主力军，这些人中有不少人来自农村（老家也在农村或者乡镇），父母没有固定退休年龄，可能帮你带娃；就算是城市户口，大多数婆婆、妈妈的退休年龄也不超过55岁，所以有时间和精力来协助80后/90后带娃。但是随着退休年龄新规的出台，很可能到时候中国会出现跟日本目前一样的情况：首先是退休年龄推迟，女性退休年龄到65岁；其次退休后，还有大量的老龄人为了生存去做其他力所能及的工作或者谋求返聘（大家可以关注下养老金调剂问题），所以到时候老人根本无暇帮助子女照看孙辈。由此推测，20多年以后，2010后或者2020后很可能需要学习欧美，借助社区服务（社区托儿所或者其他类型的育儿机构）实现双职工育儿，这也是为什么国家近些年大力发展托育。届时，有孩家庭2室/3室也基本够用了。

　　户型：在能力范围内尽量选两/三室（带窗的明室），避免一室（一室后续转手可能相对困难，毕竟结婚生娃对于普通人是大概率事件）；

　　现在回过头看，其实2015年前的89方3房2厅2卫户型，很可能是那个时代对于刚需用户的馈赠，能满足2孩的基本家庭需求，功能完善，实际使用面积可以抵得上现在的100方左右的户型。由于政策和市场的变化，有时候户型也是一种稀缺资源，大家在购房时需要多多考虑。

　　那大户型在未来是不是没有价值呢？当然不是。小户型有价值，跟大户型有没有价值不是此消彼长的关系。房子除了居住功能，必然带有金融属性，它是大多数家庭沉淀家庭资产最重要的方式之一。对于大户型，建议还是选择地段优质、高收入人群聚集、产品优秀的区域，而不要以地段换面积（比如郊区的大户型），往往得不偿失。

　　有关户型和社保潜在危机（年轻人养老考虑），推荐公众号杭州房叔的两篇文章：

　　杭州的中介主要有：我爱我家，链家，德佑，大屋、21世纪房产等。我爱我家是杭州本土中介，其他列举的几个是贝壳系，可以算作一家，而且他们也是共享房源的。找中介的话，一定要多找几家不同的人带看。中介的入职年限不一样，水平也参差不齐。有的刚入职的自己都不熟悉房源，偶尔带错位置是小事，但是对于小区的户型、各自的优劣什么都不知道，几乎只剩下拿钥匙开门的功能。有的中介感觉就很熟悉，给你介绍得很详细，也能分析得头头是道。所以要多问几个，找一个业务能力过关的长期带看。另外，业务过关的中介在最后买卖双方谈价环节，也能把握双方的心态，协助你们谈拢成交。此外还要辨别下具体中介个人的人品，身边有些朋友或者亲戚找到不靠谱的中介，交了中介费以后有些人干活不上心甚至有人品不佳的，这种都是要多次交涉以后通过细节去辨别。

　　我爱我家的 APP 做得一般，所以我一般都在链家的APP上看房源。我爱我家跟链家是不共享房源的（大部分房源两家都有，但是可能价格显示不一样），不过如果你在链家上看准一个房源，但是想找我爱我家的中介购买，他们也会想办法去联系房东。我购买之前，跟多个身边亲戚有打听中介费的折扣力度，最后选择的是我爱我家来购买。

　　关于中介费，各家都可以问问看，杭州这边一般会说，总价的 2% + 1万。但是会有折扣，一般有六折，链家一般不主动说有折扣，但是肯定有，可以谈。中介费一定要提前说好，不能再以其他任何名义收取其他费用。如果房源都没看准，一般中介不会跟你谈具体折扣。所以基本看准房源，但是还没有跟房东见面协商前就需要把中介费敲定，防止跟房东价格都谈好了，万事具备，结果中介费谈不下来，就比较尴尬了。

　　二手房贷款一般很难公积金贷款，因为很多房东都着急用钱，公积金贷款太慢了。不过公积金贷款一生只能用一次（夫妻双方一共两次），所以可以留着以后用。

　　商贷的话，可以选择国有银行和外资银行。国有银行对于客户的资质要求不高，但是利率比较高，目前二套是5.95%，月收入是贷款月供的2倍以上。外资银行对客户的资质要求比较高，一般对于月收入和买家所在公司（一般是世界500强或者大型互联网企业）的要求更高，但是利率会低一些。

　　个人所得税：不是房东的唯一住房或者小于五年要交 1% 的个人所得税。本来是卖家税，现在一般也是买家承担。

　　增值税：以前是不满两年的房子交，现在是不满五年的房子要交增值税，税费为总价的5.3%。

　　我当时买文海的学区房，房子是房东的满五唯一（满五易得，唯一还是难得的，所以只需要跟新房一样交契税即可）。二手房的各项税费加中介费的确是一笔不小的开销（尤其对于首付有限的年轻人），所以评估自己的预算时也要把这部分开支算进去。

　　找卖家谈判，确定价格：我7月准备看房前，有跟文海学区的几位朋友沟通，询问大家，买房的时候一般可以作（降）多少价格。结果大家都说，学区房的价格很难谈下来，不少还表示意向都定了，第二天真要签合同，房东又嚷嚷着要涨1万3万的。可是从7月到12月，行情反转，到了买方市场，买方讲价的主动权更多，我们还是通过协商说服房东降了不小的额度。

　　交定金：定金这里尽量多付点，尤其在房价上涨期，一天一个价，很有可能卖家会反悔。如果卖家毁约，卖家退回定金的两倍（赔偿的钱一般是包含了中介费的，所以这种情况下中介是只赚不赔的）。

　　中介查档确认购房资格：这一步就是卖家可能会反悔的时间段，一般3-4天时间左右。

　　办理贷款和正式网签：双方到中介公司总部网签。网签后一般就不会反悔了，因为赔偿金额很高，网签后反悔赔偿金额好像是网签总价的25%。网签当天或者网签后，找一家银行办理贷款，提交贷款预审材料。目前四大行审核还是比较快的，大约3-4天就审查通过了。放款速度目前不确定（我个人是审核通过后15天就放款了），但是比之前肯定是快了不少。

　　交割物业：这个主要就是房东将水电煤结清，物业交割清楚。一般也很快，只要选择双方空闲的一天交接一下就可以。

　　前两天有人留言说，4万多的价格买学区房，为啥不去摇号亚运村、萧山市北、未来科技城或者城东新城。其实这个里面有几个假设：

　　1.摇号新房投资收益更高：关于到底是投资、自住（自住到底改善还是刚需）这个话题，我在第一篇文章就已经分辨过，这里不再赘述。此外，加一句：投资的目的是为了改变生活状态-即让家里人过得更好。但是很多人对于投资有误解，认为只要资产增加了，投资就是成功了。这句话可能比较拗口，但是大家可以细思自己的所有投资决策（理财或者实体投资，抑或时间投入）

　　2.两者总价相当：新出的房子基本大户型为主。学区房和这些区域单价可能对等，但是总价并不相同。所以每个人还是要合计自己的总预算、未来的潜在收入、未来的潜在负担后行事。

　　3.摇号就能摇中：所有上述投资收益较为明确的区域，其他人也会看到这种收益，而且整个杭州市场不缺手中握有500万资金的购房者。根据市场有效假说，投资收益比如此明确，如果加入摇号必然是极低的命中率，摇中的也是少数幸运儿。

　　以上就是自己对于后续几个问题的个人看法。作为普罗大众，眼光未必长远；跟各方专家相比，见识必然短浅，以上不过是自己的实践和思考总结，所以叫做流水账一篇，也欢迎大家多多分享交流。